Príprava podlahy pre kladenie vinylových dosiek
16. októbra 2014
9 rád pre rekonštrukciu domu
20. októbra 2014
Ukázať všetko

Rekonštrukcia domu – alebo zbúrať ?

Rekonštrukcia rodinného domu – kedy do toho ísť a kedy radšej stavbu zbúrať

Voľných pozemkov časom ubúda. Jednou z možností ako k nemu prísť je kúpiť starý dom a zrekonštruovať ho k obrazu svojmu. Niekedy sa však jeho vlastnosti nezlučujú s predstavami o moderných potrebách domácností a je potrebné ho upraviť tak, že z nehoveľa nezostane. Kedy sa teda oplatí ho rovno zbúrať?

Technicky stav rodinného domu a cena rekonštrukcie domu

U vybranej nehnuteľnosti sme uzrozumení s tým, že chceme vykonať nové technické zariadenie objektu, teda elektro, vykurovanie, kanalizáciu, potom strechu, okná, podlahy, opravy fasád. Ale ako spoznať, či to nebude vyhodená investícia, pretože objekt skrýva oveľa vážnejšie problémy? A koľko budú tieto opravy stáť?

Rekonštrukcia domu, alebo demolácia

Ak vykonáme podrobnú inšpekciu nehnuteľnosti a počítame s celkovou rekonštrukciou objektu, budeme rýchlo poznať rámcové náklady na všetky práce, ktoré nás čakajú.

Kupujúci často potrebujú rýchlo vedieť, čo ich bude rekonštrukcia stáť, a rozhodnúť sa, či sa im dom oplatí kúpiť. Aj keď zo začiatku súhlasíte s kúpnou cenou nehnuteľnosti, je dobré preveriť všetky riziká, ktoré sa môžu pri rekonštrukcii objaviť. Pred nákupom rodinného domu treba dať pozor, aby nás pri rekonštrukcii nečakali nejaké prekvapenia, a tak sa z nízkej kúpnej ceny nestala vlastne drahá nočná mora.

Legislatíva a technický stav

Z legislatívneho hľadiska je dôležitým aspektom pre rozhodnutie či búrať, alebo rekonštruovať fakt, že na danom mieste vám novostavbu kvôli novej legislatíve alebo rozmerom pozemku už nepovolia. V tomto prípade je nutné zachovať súčasnú stavbu, rekonštruovať ju či prípadne upraviť alebo rozšíriť.

Dôležitým faktorom z technického hľadiska je súčasná statika objektu, ale aj nadväznosť na objekty vedľajšej, napríklad radové domy. Posudzujeme objekt od základov a suterénnych stien.
Finálny diagnostiku pred kúpou ponechajte odborníkom, ale ak objekt ešte len vyberáte, je dobré vedieť pár zásad.

Staršie objekty samozrejme nespĺňajú technické a bezpečnostné parametre súčasných zákonov a noriem. Ak v suteréne chceme vybudovať uzavreté miestnosti, musíme často investovať do protiradónovej izolácie. Ak chceme omietnuť tehlové steny suterénu, ktorý je chatrne izolovaný proti vode, nemajú veľký zmysel ani sanačné omietky.

Zásadnou otázkou je stav hydroizolácie spodnej stavby a stav základov. Určité smery trhlín v múroch v nadzemnej časti signalizujú problémy so založením objektu, ktoré nespraví ani stehovanie muriva či bandážovanie omietok, a je potrebné investovať do rozšírenia či prehĺbenie základov.

V mnohých prípadoch vyžaduje konvenčná sanácia podzemného muriva prístup z vonkajšej strany. Ak je to však radový dom s uličnou čiarou na hrane fasády, musíme zvoliť oveľa nákladnejšie metódy zvnútra. Navyše ho nemožno ani riadne zatepliť a máme po státisícových investíciách stále studený suterén.

Búrať, či nebúrať ?

Hľadáte odborníkov z odboru ? Napíšte nám požiadavku do kontaktného formuláru !

Ak robíte rozsiahlejšie zásahy do statiky objektu, nie je zachovanie objektu rentabilné. Ak plánujete nadstavbu a spodná stavba (teda základy či podzemné steny) sú v dezolátnom stave a ich sanácie by bola neúmerne drahá, opäť je lepšie dom búrať. Ďalším faktorom je čas.
Akonáhle vidíme rôzne druhy muriva, prevlhnuté tehlové suterénne steny, tak je rýchlejšie dom zbúrať a postaviť nový než sa zaoberať časovo náročnými a drahými sanáciami.

Tiež je potrebné zhodnotiť úroveň remeselného spracovania stavby. Keď bola stavaná svojpomocne s laikmi, nemá cenu spoliehať sa na nejaké trvanlivé riešenia, ktoré znesú ďalšie úpravy. Ako stavebný materiál kedysi slúžilo to, čo bolo práve dostupné, a stavalo sa dlhé roky. Preto keď dom obsahuje rôzne technológie a materiály, nemôžeme si byť istí sofistikovaným riešením, ktoré znesie citlivú rekonštrukciu.

Príprava podbetónovanie základov

S búracími prácami v podstate žiadny problém nie je, s výnimkou radových domov. Odporúča sa, aby sa zdokumentoval stav susedných objektov pred búraním zvoleného domu. Nafoťte ich aj zvnútra. Obmedzíte tak neoprávnené nároky na škody u susedov, ktoré nevznikli stavebnými prácami, ale boli tam už pred vašimi búracími prácami.

V radovej zástavbe sa musí pracovať rýchlo a opatrne. Nie je dobré spoliehať na staré základy, bývajú vo väčšine prípadov veľa ochudobnené. U radových domov sa nemôže ľubovoľne prehlbovať či dvíhať základová škára, ohrozili by sme tak náš, respektíve susedné objekty väčším zemným tlakom.

Proces búrania

Z hľadiska búrania ako takého je potrebné nezabudnúť na zabezpečenie stavby. Bezhlavým rozoberaním a búraním bez predchádzajúceho istenia a podoprenie konštrukcií už u nás zahynulo niekoľko ľudí.

Trhliny na objekte signalizujú nerovnomerné sadanie častí stavby

Trhliny na objekte signalizujú nerovnomerné sadanie častí stavby vplyvom prístavkov alebo zmien v hladine spodnej vody.

Koľko stojí demolácia

Cena búrania závisí samozrejme na mnohých faktoroch. Či je rodinný dom voľne stojaci, posledný v rade alebo radový, koľko má podlaží, akú má strechu, v akom je svahu.

Pre predstavu si vezmeme na demoláciu dvojpodlažný radový dom so sedlovou strechou s obstavaným priestorom 900 m³. Jeden kubík nás bude stáť približne 20€ / m³, teda 18 tisíc €. Musíme pripočítať zhruba 3 tisíc € za odvoz sutiny.  Túto čiastku teda môžeme pripočítať k cene samotného pozemku, ktorý nám zostane.

Búranie samostatne stojaceho domu o rovnakej kubatúre by vyšlo na celkových do 15 tisíc €.
Máme potom pripravený pozemok pre nový dom. Teda vlastne na práce na nových prípojkách, základoch, ležatej kanalizácii, rovnako ako u novo stavaného rodinného domu. Je nutné vziať do úvahy rôzne založenia okolitých rodinných domov a pripraviť sa na určité komplikácie nášho zámeru.

Zákony: kedy môžeme dom sami rozobrať

Ak sme rozhodnutí, že rodinný dom zbúrame či len zbúrame čiastočne a zasahujeme do nosných konštrukcií, je potrebné vybaviť stavebné povolenie a musíme garantovať, že stavbu vykoná odborník.  Iba vo zvláštnych prípadoch môžeme stavbu rozoberať sami, a to tú, ktorá na uskutočnenie rekonštrukcie nepotrebuje stavebné povolenie.

Ak stavbu na pozemku odstraňujeme bez priamej náhrady a nie je väčšia ako 25 m², vyššia ako 5 m, nie je podpivničená či nemá hygienické zariadenia a vykurovania, nie je nutné požiadať o samostatné povolenie na odstránenie stavby.

Pri spracovaní projektu pre stavebné povolenie už máme výkres búracích prác ako jednu zo súčastí projektu nového domu a na základe takéhoto projektu môžeme búrať aj stavať.

Zavolať